L'évaluation du viager

La première étape consiste à déterminer la valeur vénale.
Cette valeur est estimée de façon classique en fonction de la situation du bien, de sa consistance, de son état et de l'état du marché.
Cette valeur doit être recoupée par des exemples de transactions récentes dans le même secteur.

La deuxième étape consiste à évaluer la valeur de l'occupation du bien pendant une durée déterminée ou selon la durée d'espérance de vie du vendeur ou des vendeurs.
Cette valeur d'occupation sera déduite de la valeur vénale pour donner la valeur occupée qui servira de base de calcul des taxes fiscales et pour la détermination du viager.

La troisième étape consiste à déterminer le montant du viager décomposé en capital immédiat (le bouquet), et la rente viagère.

Le versement du bouquet n'est pas obligatoire, mais il est préférable pour le vendeur et pour l'acheteur. Ce versement en capital, tend à limiter le risque d'insolvabilité de l'acquéreur et plus le bouquet est élevé et plus la rente sera réduite et l'acquéreur se sentira financièrement engagé mais avec un risque moins élevé face à une longévité exceptionnelle du vendeur. C'est pourquoi, en général, plus le vendeur est âgé et plus le bouquet est élevé et inversement. Il est de l'ordre de 15 à 30 % et dépasse rarement 35 %.

La rente viagère est calculée par déduction du bouquet en fonction de la durée d'espérance de vie selon des tables de l'INSEE qui sont régulièrement mises à jour, et selon le taux de rendement. La rente viagère a pour but de subvenir aux besoins du Vendeur jusqu'à son décès, doit être indexée afin de respecter son pouvoir d'achat au cours du temps. Il est d'usage de l'indexer la sur l'indice moyen des prix à la consommation. Cet indice est établi et publié mensuellement par l'I.N.S.E.E.